" 以前叫人家小甜甜，現在叫人家牛夫人 "，大話西游中的這句話，可以作為當下樓市現狀的注腳。
而將這句話詮釋的最徹底的城市，當屬最新發布救市大招的淮北市。
淮北市是安徽省下轄的地級市，GDP 僅 1200 多億，常住人口不到 200 萬。
面對失落的樓市，面對成交量的下滑，面對不斷流失的人口，面對商品房超長的去化周期，面對眾人對樓市不再青睞有加，淮北市政府作出決定，花錢請人來買房。
根據財聯社報道，安徽省淮北最新公布樓市政策：
今年 4 月 30 日 -5 月 4 日春季房展會期間，個人或家庭購買首套新建商品房可獲最高不超過 6 萬元獎勵，非首套可獲不超過 4 萬元獎勵；購買新建非住宅商品房，也可獲最高不超過 3 萬元獎勵。此外，本地、外地居民或企業在房展會期間購房，還可享受財政獎勵、金融機構信貸支持和開發企業補貼。
尤其是政策規定，無論本地人還是外地人，無論購買首套房還是二套房，無論住宅還是非住宅商品房，都會給予鼓勵。
如此難看的吃相背后，是淮北這座城市資源枯竭、人口流失、房產過剩的。
資源枯竭城市的樓市之痛
如今的淮北樓市是個什么現狀？
據星空地產研究院的數據顯示：
截止到 3 月 31 日，2022 年 1-3 月，淮北市住宅累計成交 4063 套，同比減少 937 套，同比下跌 18.74%；成交面積累計 47.28 萬㎡，減少 11.28 萬㎡，同比下跌 19.27%；成交總金額 33.67 億元，同比去年減少 11.67 億元，下跌 25.76%；成交均價 7122.52 元 /㎡，減少 623.15 元 /㎡，同比下跌 8.05%。
另外，據淮北市官方房地產信息網披露的 2021 年年末數據顯示：
1、2021 年年末，淮北房價為 7192 元 / 平方米，同比增長了 8.05%。
2、2021 全年，淮北新房銷售累計 303.89 萬平方米，同比增加了 13.38%。
表面上看，淮北市去年全年銷售情況還不錯，但，和大多數城市一樣，全年銷量拉升主要是上半年快速增長的結果，下半年持續下滑，行情冷卻一直到如今。
淮北市住建局數據顯示，2021 年年末，淮北市新建商品房庫存 427.79 萬平方米，去化周期 23.5 個月。其中新建商品住宅庫存 382.21 萬平方米，去化周期 23 個月。
非住宅商品房庫存 45.58 萬平方米，去化周期 28.5 個月。
換句話說，淮北市的住房與非住房，即便不再增加供應，按照現在的銷售速度，需要賣上兩三年，才能消化掉。
可嘆的是，淮北市人口持續流失，這么多房子，很難賣出去，也不知道賣給誰。
人口不斷減少，是淮北樓市嚴重過剩的根本原因。
去年公布的第七次人口普查數據顯示，淮北市過去十年（2010 至 2020 年）常住人口減少了 14.4 萬人，是安徽省十個人口減少的城市之一。
另外，根據淮北市統計局最新公布的 2021 年統計公報顯示，2021 年年末，淮北市常住人口規模為 197.4 萬人，戶籍人口 218.5 萬人。這意味著，至少有 21.1 萬淮北當地人背井離鄉，到他鄉去尋找生活。
人口為何流失？當然是經濟不行，要是在家鄉能賺到錢，誰愿意離開故鄉。
淮北和安徽另一座城市淮南很像，都是資源型城市。兩座城市都因煤炭而興盛，也因煤炭而衰敗。
衰弱的原因也大體一致。
淮南并非因為資源枯竭而衰敗，事實上，根據《淮南市礦產資源總體規劃（2016 — 2020 年）》，淮南累計查明煤資源儲量 138 億噸，按照目前的年產量計算，淮南的煤炭還能再挖 240 年。
淮南人口流失、經濟衰弱的主要原因，是煤炭產能控制，煤炭產能控制之下，淮南不少煤炭企業關門撤退。整個煤炭產業遭遇重創，而前期由于資源型城市的通病，過度依賴煤炭以及煤炭衍生出來的電力產業，沒能好好備份其他產業，導致在緊急關頭無以支撐，才有了 2014 年淮南 GDP 的負增長（-0.4%）。
公開資料顯示，建市 60 多年來，淮北市累計生產原煤 11 億噸。此外，根據淮北市政府官網披露的數據顯示，截至 2019 年年底，全市探明煤炭礦產地 52 處，煤炭資源保有儲量 48.80 億噸。
相比于淮南，淮北市的存量小得多，但還算可觀。不過，淮北市在 2009 年已經被國家評定為第二批資源枯竭型城市之一。
根據媒體披露，淮北煤炭鼎盛時期，煤炭工業對其經濟的貢獻度高達 80%。后來，煤炭資源枯竭、產量下降、產業結構單一等因素疊加下，淮北經濟日漸衰退。
如今的淮北，已經淪為需要幫扶的對象。在去年國家發改委發布的《滬蘇浙城市結對合作幫扶皖北城市實施方案》，安徽省淮南市、淮北市、亳州市、六安市、阜陽市、宿州市、蚌埠市被欽定為被幫扶對象，它們與幫扶城市的對應關系是：
上海市閔行區幫扶安徽省淮南市；
上海市松江區幫扶安徽省六安市；
上海市奉賢區幫扶安徽省亳州市；
江蘇省南京市幫扶安徽省滁州市；
江蘇省蘇州市幫扶安徽省阜陽市；
江蘇省徐州市幫扶安徽省淮北市；
浙江省杭州市幫扶安徽省宿州市；
浙江省寧波市幫扶安徽省蚌埠市。
更為重要的是，因為不斷挖煤產煤帶來的環境破壞，以及之后對環境的治理，耗費了淮北市大量資金。
數據顯示，淮北市因采煤沉陷的土地多大 41.6 萬畝。
多年來，淮北市累計綜合治理沉陷地 20.6 萬畝，治理率為 50%，投入治理資金 150 多億元，累計搬遷村莊 498 個。
煤炭主業衰弱，同時又沒有像樣的備份產業，雙重因素疊加下，淮北人口大量外流。于是就有了我們看到的景象，過去十年常住人口減少 14.4 萬人，才有了房子過剩，賣不出去的后果。
三四線城市的遮羞布被拉下
淮北面對的人口流失、房產過剩問題，其實是當下大多數三四線城市共同的難題。
人口方面，我曾梳理過所有城市第七次人口普查數據，結果發現，全國有 149 個城市（自治州、盟）常住人口減少。
這 149 個人口減少的城市，主要集中在東北、中部和西部地區。其中東北地區占了 33 個，中部地區占了 47 個，西部地區占了 55 個。東部地區只有 14 個。
其中絕大多數都是三四線及以下城市。
房產過剩方面，根據克而瑞披露的 2 月末數據顯示，三四線庫存壓力穩步增長，同比上漲 12%，在不同能級城市中居首，且漲幅有不斷擴大的趨勢。
與此同時，三四線城市的商品房去化周期也在不斷被拉長。目前三四線城市的整體去化周期高達 23.25 個月，遠超住建部劃定的 12 個月安全警戒線。
這種背景下，包括淮北在內的大多數三四線城市的房子，除了真正的剛需還可以買，投資根本無需考慮。
